ШАГНУТЬ ЗА ПОРОГ

09.11.2017 Денег на рынке все меньше, а претензии клиентов между тем растут. За ту же сумму, что и пять-семь лет назад, покупатели хотят уже не просто квартиру или домик — их интересует все, что вокруг.
Какие элементы инфраструктуры обязательны для придомовой территории многоквартирного здания, для малоэтажного комплекса, коттеджного поселка? Возможны ли здесь новаторские решения, или лучше не оригинальничать? Есть «обязательный минимум» (детская и спортивная площадки, например), или все зависит от категории объекта? Какова доля затрат на благоустройство, озеленение и «фишки» (верхняя граница)? Надо ли вкладываться на стартовой стадии — или достаточно красивых картинок?+

Святослав Филиппов,
руководитель
компании «Славные просторы»:


– Примерно половина потенциальных покупателей сообщают, что купят, когда все будет построено, то есть через год. Они говорят, что не торопятся и могут год подождать, а место, где находятся «Изумрудный город» и «Иннола-парк», им нравится. При этом они соглашаются, что цена за сотку на этапе готовности поселка будет значительно выше. Минимальный набор короткий: свет, газ, вода. Детскую площадку не спрашивал никто! В предыдущих проектах мы построили шесть детских площадок. И детей я там вижу крайне редко. Зато за заборами у собственников есть и горки,
и лесенки, но все это — на собственной территории. Озеленение, цветы, ландшафтные работы нравятся всем, и они должны быть выполнены как можно раньше. Затраты — минимум 2–2,5% от бюджета строительства. «Фишки» нравятся маркетологам, а на деле люди всё проверяют, а теперь еще и не доверяют. Известна история, когда в поселке было обещано озеро. Только вода в котловане не задерживалась. В итоге через четыре года пришлось повторно выполнять гидроизоляцию всего котлована. Сейчас люди не верят никакой «фишке», если она обещана в будущем.

Сергей Балуев,
директор по продажам
компании «ФАКТ. Коттеджные поселки»:

– Количество и качество объектов инфраструктуры внутри коттеджного поселка зависит от его уровня, размера и назначения. Например, в поселках комфорт-класса для постоянного проживания с количеством участков 200 и более мы в обязательном порядке предусматриваем большие детские
и спортивные площадки, футбольное поле с искусственным покрытием и площадку под пляжный волейбол. На зимний период предусмотрено место под каток и горки. Это уже реализовано
в наших проектах и пользуется спросом у жителей «Прилесного» и «Кокосов». Если же поселок бюджетный, менее 100 домовладений, и не обслуживается УК, то мы резервируем место под размещение небольшого объема инфраструктуры, но сами эти объекты не возводим, а передаем на усмотрение собственников. Конечно, просто красивых картинок недостаточно. Нам верят, потому что мы можем показать уже реализованные объекты. Вложения на ранней стадии в общественную инфраструктуру оправданы с точки зрения продаж, но в плане затрат на содержание это — минус. Да и пользоваться этими сооружениями некому, пока вокруг идет строительство.

Дмитрий Майоров,
член совета директоров
СК «Русь»:

– Сфера интересов наших покупателей постоянно расширяется. Это и понятно: заниматься созданием инфраструктуры общего пользования «колхозным» способом в уже сданном поселке — весьма обременительно и неэффективно. Учитывая богатый опыт обманутых ожиданий, эти объекты хочется видеть до покупки, причем не на бумаге, а по максимуму «во плоти». Пожалуй, чаще всего люди едут за город ради детей и внуков. Поэтому максимально востребованы детские и спортивные площадки. Они должны быть хотя бы подготовлены: пусть нет еще оборудования, но территория спланирована, подготовлены проходы, подведены коммуникации. На втором месте — территории для катания на велосипедах, скейтбордах и гироскутерах. Входит в тройку лидеров интереса и магазин шаговой доступности.
К этой опции примыкают зоны для прогулок и спокойного отдыха.
С ростом покупательной способности целевой группы в поселках появляются пляжи, причалы, рестораны, но здесь следует учитывать рост нагрузки на содержание этого имущества.

Светлана Невелева,
директор по развитию компании
«Русь: Новые Территории»:

– К любому жилому объекту необходимы удобный подъезд и комфортный подход. На этом пути должно быть светло, сухо и чисто, а если еще и красиво, то замечательно! Безусловно, необходимо создать условия для передвижения колясок. Парковочных мест должно быть достаточно. Удобство выноса мусора и его последующего вывоза с территории — также приоритетно. А еще важно обустройство придомовых территорий лавочками — это вернет нам бдительных бабушек, которые «усилят» работу по видеонаблюдению и охране жилых комплексов.
Конечно, легче продавать и надежнее покупать готовый продукт.
В случае покупки на ранних стадиях строительства верить лучше не красивым абстрактным картинкам, а хотя бы профессиональным и подписанным проектным решениям, с привязками к конкретной локации.

Елизавета Яковлева,
руководитель службы маркетинга и аналитики «Лаборатории МЕТРОВ»:

– В коттеджном поселке «Прайд» к каждому дому прилагается беседка в подарок. Предусмотрено отдельное здание клуба для жильцов, где можно проводить и детские праздники, и неформальные встречи взрослых. Затраты определить сложно: нижняя граница — около двух миллионов, а верхней нет вовсе. Как ни странно, даже простые скамьи и антивандальные урны стоят достаточно дорого. Приходится заказывать именно антивандальное оборудование: тренажеры в дворовых комплексах нередко приходят в негодность из-за взрослых, которые начинают упражняться, не дожидаясь, пока застынет бетон в основаниях… Вкладываться в благоустройство резоннее на этапе сдачи дома. Однозначно востребована инфраструктура для детей и спортивные площадки для взрослых. Все большее значение приобретают объединяющие объекты — места, где жители могут вместе заниматься спортом, проводить мастер-классы, общаться и отдыхать.

Валерий Соколенко,
генеральный директор
компании «Лэндкей»:

– Сегодня у покупателей сформировалось четкое представление о базовом уровне комфорта, который идет в комплекте с покупкой загородной недвижимости. Они больше не смотрят сквозь пальцы на инфраструктуру и концепцию, обращая внимание лишь на цену дома и транспортную доступность. Потенциальный покупатель обязательно спросит о наличии социальных объектов в поселке, детской и спортивной площадках, зонах отдыха и магазинах и, конечно, о безопасности. Его будет интересовать качество дальнейшей жизни, не ограниченной приобретенными сотками. И красивого рекламного проспекта, конечно, будет мало. Как в ресторане: блюдо, указанное в меню, должно соответствовать настоящему, иначе будут претензии. Важно не бросать реализованные проекты: это портфолио компании, ее лицо. Что же касается «фишек», то к ним, как ни странно, можно отнести газ. В стране, которая лидирует по производству топлива, уровень газификации остается позорно низким. И возможность подключения к газопроводу — значительное преимущество, повышающее ликвидность объекта.
Отмечу, что в последнее время покупательский спрос сместился в сторону более дорогого жилья, с повышенной комфортностью и развитой инфраструктурой. Думаю, тенденция сохранится, поэтому на дополнительном озеленении и благоустройстве территорий сэкономить не получится.

Вадим Новиков,
генеральный директор
компании freeDom Haus:

– Что касается коттеджного поселка, есть минимальный набор инфраструктурных объектов, вне зависимости от класса. На территории должны быть спортивные и детские площадки, а также зона для прогулок. Сколько их будет, зависит от площади поселка, количества домовладений и возможностей застройщика. Например, в нашем поселке Liikola Club все вышеперечисленное умножено на два, плюс бульвар и набережная. Но это элитный поселок, где жильцы понимают ценность таких объектов и готовы финансировать их содержание.
Новаторские решения — это риск, поэтому здесь важно сразу представлять себе возможные варианты развития событий. Бывает, что на этапе продаж застройщик громко заявляет о бассейне, а в реальности им пользуются несколько человек. И стоят эти сооружения мертвые, никому не нужные. Вкладываться в инфраструктуру необходимо, но лучше предварительно потратиться на исследование пожеланий и предпочтений своей аудитории. Это убережет от инвестиций в ненужные объекты. А в целом спрос на развитую инфраструктуру растет, так что сейчас доля затрат на нее зачастую превышает стоимость участка. С развитием 3D-моделирования реалистичную картинку на сайт может повесить любой, клиенты тоже это понимают. Поэтому вкладываться надо на начальной стадии, чтобы люди, приехавшие на просмотр, видели, что это застройщик с серьезными намерениями, а не
с пустыми обещаниями.

Беслан Берсиров,
заместитель генерального директора
АО «Строительный трест»:

– Комфорт кроется в мелочах. Наличие качественного озеленения, больших детских и спортивных площадок, скамеек, освещения — все это повышает уровень комплекса в глазах покупателей. В сегменте эконом-класса еще можно обойтись минимальным набором, по нормативам. Но в сегменте «комфорт» и выше компании необходимо продумывать все нюансы еще на стадии проектирования. Внутренние стандарты компании «Строительный трест» всегда предполагают использование отделочных материалов высокого класса, посадку хороших деревьев и кустарников, обустройство больших игровых площадок, обеспечение безопасности (закрытие внутренних дворов и ограничения движения автомобилей).
Это, конечно, не все. В проекте «NEWПИТЕР» мы реализовали вещи, которые, на первый взгляд, незаметны. Это безбарьерная среда — отсутствие ступенек, крылец и других препятствий при въезде в подъезд. Удобно для велосипедов, детских колясок и людей с ограниченными возможностями.
В прошлом году в «NEWПИТЕРе» мы запустили систему раздельного сбора мусора. Отдельная тенденция — создание рядом с жилыми комплексами общественных пространств, которые становятся точками притяжения для жителей всего района. Например, в ЖК «Капитал» в Кудрово мы совместно с партнером создали благоустроенный парк площадью около 10 га у реки Оккервиль. В квартале «NEWПИТЕР» формируем пешеходную зону протяженностью более 3 км с местами для активного и спокойного отдыха, магазинами, кафе и ресторанами. В ЖК OSTROV планируется благоустройство набережной реки Ждановки и создание пешеходной зоны для жителей комплекса и всего микрорайона.

Максим Жабин,
генеральный директор
компании «Лиговский канал»:

– Благоустройство до недавнего времени в большинстве проектов рассматривалось по остаточному принципу. Создавался минимум, предусмотренный нормативами. Однако рынок и потребности покупателей диктуют новые правила.
Обязательны для всех категорий объектов:
– Закрытый двор. Необходимо правильно разработать проект планировки территории, чтобы не пострадала дорожная инфраструктура и парковки. Самое надежное, но достаточно затратное, —
подземный паркинг. Необходимо учитывать нюансы, от возможности маневра (угол разворота и т.д.) до параметров стоянки, комфортного выхода из авто т.д.
– Наличие зон отдыха для всех групп населения. Необходимо применять нестандартные, новаторские решения при выборе малых форм и спортивного оборудования. Это не только создаст комфортную среду, но и придаст двору эстетическую ценность.
– Озеленение территории. Мы приглашаем специалистов, которые составляют список зеленых насаждений с учетом их стойкости к климатическим условиям, сложностей с дальнейшим уходом
и, конечно же, красоты.
– Безопасность жителей: охрана, система видеонаблюдения, система контроля доступа, пожарная безопасность.
– Освещение территории. Применение различных светильников с устройствами, позволяющими без ущерба для экономики проекта (и для затрат УК) не оставлять ни один уголок во дворе
и у дома без освещения.
Это не весь перечень объектов благоустройства. Доля затрат — не менее 10% от стоимости всего проекта. Рынок строящейся недвижимости уже не тот, что был 5–10 лет назад. Нельзя просто плыть по течению. И чем раньше мы это поймем, тем успешнее будут проекты.

Источник: https://www.vprigorode.ru/magazine/11_2017/shagnut_za_porog_/